Дaмоклов меч испанской ипотеки или реальный налог за виртуальный доход

Национальный институт статистики Испании недавно опубликовал данные о росте количества ипотечных кредитов на покупку недвижимости (одобрено более 25 тысяч кредитов). Конечно, по сравнению с российским ставками 12-16% на ипотеку, ставки испанских банков выглядят очень привлекательными (в среднем 3,5% годовых). Больше всего брали ипотеку в Андалусии (4.760 кредитов), конечно в столице - Мадриде (4.636) и в Каталонии (3.562 кредита).

Речь, в основном,о кредитах на сумму порядка 100 тысяч евро. Ставка, как правило, привязана к EURIBOR и является плавающей. Но могут быть и другие варианты. Получить одобрение банка на ипотеку по разумной ставке - безусловная удача. Особенно, если вы покупаете дом или апартаменты на Costa del Sol, или рядом с Puerto Banús. Или, наконец, в другом красивом месте, которых в Испании предостаточно.

Но важно на радостях не забыть про налоги в России, которые неминуемо придется платить с такого счастья, обрушившегося на Ваши плечи как налогового резидента России.

"С чего платить? - спросите вы. – Если я просто взял ипотеку и купил домик в Испании. Дохода-то нет". Это только вы так считаете. А в Минфине России другое мнение.

Платить российский НДФЛ все-таки придется – с виртуального дохода в виде экономии на процентах по испанскому кредиту. Доходом по российскому Налоговому кодексу считается положительная разница между 9% и ставкой по Вашей ипотеке согласно договору. Из статистики, которую я привел выше, следует, что получив 100 тысяч евро под 3,5% годовых, вы одновременно получаете доход в 5,5% годовых от суммы долга, т.е. порядка 5,5 тысяч евро за первый год. Умножив на 35% (ставка НДФЛ для данного дохода, которая, как видно, почти в три раза больше общей ставки в 13%), получим налог к уплате в России за первый год ипотечного счастья – почти 2000 евро. Это помимо Ваших платежей банку.

Для кого-то потери не велики, конечно. Но, честно говоря, я не знаю людей, которые не считают 2000 евро деньгами. Согласитесь, эти деньги каждый нашел бы, куда потратить. Ну а если не жалко 2000? Тогда умножьте их на количество лет, на которые взяли деньги у банка – 10 или 20 лет! Я слышал, что Испания - такая хорошая и приятная страна, что банкиры там дают ипотеку даже на 60 лет ☺ Добавим еще сумму кредита, если своих денег было немного и 100 тысяч кредита не хватило – пришлось брать больше.

И вот берем ситуацию: 20 лет ипотека, сумма кредита 500 тысяч евро (чтоб к морю поближе). Получаем потери на российском 35% НДФЛ с "виртуальной экономии на ипотечном проценте" порядка 190 000 тысяч евро.

Внушает! - говорил герой одной популярной сатирической телепрограммы (программу в итоге закрыли). Понятно, что тело долга уменьшается, и вы можете гасить кредит досрочно. Что можете, в конце концов, перестать быть налоговым резидентом России, и тогда этот российский налог вам вообще не страшен.

Вариантов много. Я хотел только сказать, что лучше обо всем этом подумать на старте, когда решили брать ипотеку. А не после того, как получили из налоговой "письмо счастья" на уплату незадекларированного НДФЛ со штрафами и пенями.

Это, вроде бы, такая простая ситуация, но я все время сталкиваюсь с вопросами о похожих случаях. Если получится, в апреле попробую поговорить об этом и других налоговых темах в Барселоне. Уже определил график – поеду в Испанию во второй половине месяца. Если будет место, где собраться, свободное время и желающие - обязательно поговорим. А разговор может получиться интересным. Приходите!

#зарубежныйбанк #счет #Испания #ипотека #налог #резидент #валюта